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Senkung der Umsatzsteuer für Umsätze bei den steuerpflichtigen Miet- und Pachtverhältnissen

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

am 29.06.2020 haben nun Bundestag und Bundesrat der Senkung der Umsatzsteuer für Umsätze ab 01.07.2020 bis 31.12.2020 im Rahmen des Corona Konjunkturpakets zugestimmt. Da bei den steuerpflichtigen Miet- und Pachtverhältnissen in der Praxis erhebliche Fehlerquellen bestehen, geben wir Ihnen nachfolgend die wichtigsten Informationen und Handlungsempfehlungen.

 

Wie Ihnen in unserer INFO-Mail vom 16.06.2020 bereits mitgeteilt, kommt es für die Anwendung des richtigen Umsatzsteuersatzes allein auf den Zeitpunkt an, in dem die vereinbarte Leistung vollständig erbracht wurde. Eine Vermietungsleistung ist dann erbracht, wenn der vereinbarte Leistungszeitraum endet. Wird jedoch eine solche Dauerleistung für einen kürzeren Zeitabschnitt (z.B. Kalendermonat, Kalendervierteljahr, Kalenderjahr, …) abgerechnet und gezahlt, wie es in der Praxis grundsätzlich der Fall ist, liegen insoweit Teilleistungen vor. Diese Teilleistung gilt dann am Ende der Abrechnungsperiode als erbracht.

 

Die Unterschiede sollen folgende Beispiele verdeutlichen:

 

Beispiel 1

 

A vermietet B umsatzsteuerpflichtig Räume für sein Unternehmen. A und B vereinbaren eine monatliche Abrechnung und Mietzahlung.

 

Die Vermietungsleistung wird mit Ablauf des jeweiligen Monats erbracht. Für die Monate Januar bis Juni 2020 findet der Umsatzsteuersatz von 19% Anwendung. Für die Monate Juli bis Dezember 2020 ist der Umsatzsteuersatz von 16% anzuwenden.

 

Beispiel 2

 

A und B vereinbaren nun eine vierteljährliche Abrechnung und Zahlung der Miete zu Beginn des jeweiligen Kalendervierteljahres (Januar bis März, April bis Juni, usw.).

 

Die Vermietungsleistung wird mit Ablauf des jeweiligen Kalendervierteljahres erbracht. Für das 1. und 2. Kalendervierteljahr 2020 findet der Umsatzsteuersatz von 19% Anwendung. Für das 3. und 4. Kalendervierteljahr 2020 ist der Umsatzsteuersatz von 16% anzuwenden.

 

Beispiel 3

 

A und B vereinbaren in diesem Fall eine jährliche Abrechnung und Zahlung der Miete zu Beginn des Kalenderjahres.

 

Die Vermietungsleistung wird mit Ablauf des Kalenderjahres erbracht. Im Jahr 2020 erfolgt die Besteuerung der Vermietungsleistung vollständig mit 16% Umsatzsteuer. Würden in diesem Fall A und B eine Zahlung der Miete zum Anfang des Folgejahres vereinbaren (01.01.2021), würde dies am Ergebnis - also 16% - nichts ändern, da es auf die tatsächliche Zahlung nicht ankommt.

 

Je nachdem, wie Sie Ihre Vermietungsumsätze in die o.g. Beispiele einordnen, ist kurzfristig Folgendes zu erledigen:

 

Handeln Sie als Vermieter, ist für die im Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 erbrachten Vermietungsleistungen darauf zu achten, dass die Umsatzsteuersätze und -beträge in den Mietverträgen oder Dauerrechnungen für diesen Zeitraum durch Nachträge ergänzt werden. Erfolgt keine Anpassung der Unterlagen, wird in diesem Zeitraum zu viel Umsatzsteuer ausgewiesen, welche von Ihnen auch an das Finanzamt gezahlt werden muss.

 

Handeln Sie als Mieter, achten Sie bitte für die im Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 bezogenen Vermietungsleistungen darauf, da Sie die Miete lediglich zzgl. 16% Umsatzsteuer an den Vermieter zahlen. Zahlen Sie die Miete zzgl. 19% Umsatzsteuer, erhalten Sie die Differenz von 3% nicht als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet.

 

Nach dem 3. Entwurf des Anwendungsschreibens durch das Bundesministerium der Finanzen (BMF - Stand 26.06.2020) soll es für Leistungen, die im Juli 2020 ausgeführt werden und damit grundsätzlich dem geringeren Umsatzsteuersatz unterliegen, keine Konsequenzen geben, falls wie bisher abgerechnet und gezahlt wird. Ab August wird dem Mieter jedoch ein Vorsteuerabzug einer überhöhten Zahlung von 3% versagt, der Vermieter muss eine zu hoch ausgewiesene Umsatzsteuer dennoch an das Finanzamt abführen.

 

Nutzen Sie diesen Übergangszeitraum zur Anpassung der Abrechnungsgrundlagen (Vertrag, Dauerrechnung, Dauerüberweisung)!

 

Für Detailfragen oder zur Klärung notwendiger Umstellungsprozesse wenden Sie sich gern an uns! Wir unterstützen Sie gern!

 

Freundliche Grüße

SKS Steuerberater Sonkin, Seifert und Partner mbB

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